Ev Sahibi veya Çatılı İşyeri Sahibi Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşme Süresinin Bittiğinden Bahisle Kiracıyı Kiralanandan Çıkaramaz
Konut ve çatılı işyeri kiralarının sona ermesi T.B.K.’de diğer sona ermelerden ayrı olarak 347. maddede düzenlenmiştir. Çünkü konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiralayana göre zayıf konumdadır. Ev sahibi ve işyeri kiralayan ile kiracı arasındaki dengenin korunması amacıyla (bu özel hükümlerle) kiracı korunmak istenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları iki şekilde sonlandırılabilir. Birinci sonlandırma biçimi bildirim yoludur. İkinci sonlandırma biçimi dava yoludur. Bildirim yolu ile konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin sona ermesi T.B.K.’nin 347. maddesinde düzenlenmiştir.
T.B.K.’nin 347. maddesine göre konut ve işyeri kiralarında sözleşme süresi bittiğinde sözleşme sona ermeyecektir. İlgili maddeye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Yani sözleşme bir yıl uzayacağından kiraya veren, kiracıyı kiralanandan (mecur) çıkaramaz. Kiracı kiralanandan çıkmak isterse yani sözleşmeyi sonlandırmak isterse sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce kiraya verene bildirimde bulunmak zorundadır.
Kiraya veren, sözleşme süresinin bitiğinden bahisle sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya verenin (mucir), kiracıyı (mustecir) sebep göstermeden çıkarma hakkını on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kullanabilir. Bir yıllık sözleşme var ise bu çıkarma hakkı en erken sözleşme başladıktan 12 yıl sonra kullanılabilir. Yani sözleşme süresi bitecek üstüne on yıl uzayacak bunun da üstüne on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının sonu olacak. Kısaca sözleşme süresi + 10 yıl uzama + 1 yıl olarak ifade edilebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren (ev sahibi veya çatılı işyeri sahibi) ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler. Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
6101 sayılı Kanun’un 1. maddesinin son cümlesinde “Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.” hükmü yer almaktadır. 6101 sayılı Kanun’un geçici ikinci maddesinde “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmü yer almaktadır.
Bu hükümlere göre;
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi on yıllık uzama süresini tamamlamamışsa, geriye kalan süre beş yıldan daha kısa ise Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir. On yıllık uzama süresi dolmuş ise, bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için kiraya veren, 01.07.2014 tarihinden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ancak 6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinde belirtilen ve dava açmak için şart olunan bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamamalıdır. Bu nedenle Yargıtay uygulamasında 01.07.2014 tarihinden önce, TBK’nın 347/2. maddesindeki uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce yapılması gereken fesih ihbarının yapılması yeterli görülmüş ve yürürlük tarihinden sonra yeni bir fesih ihbarı aranmamıştır (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1226). (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1546 E., 2021/1517 K.)
Ev Sahibi veya Çatılı İşyeri Sahibi Türk Borçlar Kanunu’nun 347. Maddesi Gereği Kira Sözleşmesinin Bittiği Gerekçesini Kullanarak Kiracıyı Tahliye Edemez
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I. Bildirim yoluyla
T.B.K. MADDE 347- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.
Görüldüğü üzere ev sahibi veya çatılı iş yeri sahibi sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Yukarıda da ifade edildiği üzere ev sahibi veya çatılı iş yeri sahibi, kiracıyı (mustecir) sebep göstermeden çıkarma hakkını on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kullanabilir.
Ev Sahibinin Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Sözleşme Süresinin Bittiğinden Bahisle Kiracıyı Kiralanandan Çıkaramayacağına İlişkin Yargıtay Hukuk Genel Kurul Kararı
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.
On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417).
Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1546 E., 2021/1517 K.)
6101 SAYILI TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA KANUN’UN BİRİNCİ MADDESİNİN SON CÜMLESİ HÜKMÜ BİR DEFAYA MAHSUS OLMAK ÜZERE, BU KANUNUN YÜRÜRLÜĞE GİRMESİNDEN ÖNCE TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN 347. MADDESİNİN BİRİNCİ FIKRASININ SON CÜMLESİNDE ÖNGÖRÜLEN KİRA SÖZLEŞMELERİNDEN ON YILLIK UZAMA SÜRESİ DOLMAMIŞ OLMAKLA BİRLİKTE GERİ KALAN SÜRE BEŞ YILDAN DAHA KISA OLANLAR HAKKINDA, YÜRÜRLÜĞE GİRDİĞİ TARİHTEN İTİBAREN BEŞ YIL; ON YILLIK UZAMA SÜRESİ DOLMUŞ OLANLAR HAKKINDA DA YÜRÜRLÜĞE GİRDİĞİ TARİHTEN İTİBAREN İKİ YIL SONRA UYGULANIR HÜKMÜNE İLİŞKİN YARGITAY KARARI.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinde; “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.” düzenlemesi, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanunun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun geçici 2. maddesinde de; “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanunu’nun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” düzenlemesi bulunmaktadır.
Davaya dayanak 20/05/2002 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 1 yıl süreli olup, kira sözleşmesi TBK.’nun 347.maddesi uyarınca süre sonunda yenilenmiş, sözleşmenin 10 yıllık uzama süresi 20/05/2013 tarihinde dolmuş olup Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihte henüz on yıllık uzama süresi gerçekleşmemiştir. 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK.nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl sonra uygulanacağı belirtildiğinden, davacının dava hakkı 01/07/2017 tarihinden sonra doğacak olup, davanın açıldığı 09/06/2015 tarihi itibariyle Türk Borçlar Kanununun 347. maddesinin son cümlesinin henüz uygulanması olanağı bulunmadığından davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/15765 E., 2017/14902 K.)
Bir yanıt yazın