Kiradaki Konut veya İşyeri Sözleşmeden Sonra Üçüncü Kişilere Satıldığında veya Herhangi Bir Sebeple El Değiştirdiğinde Yeni Malik Serbestçe Kiracıyı Evden Tahliye Edemez
Kira sözleşmesine konu işyeri veya konut satış gibi sebeplerle el değiştirse bile kira sözleşmesi yeni maliki de bağlar. Bu yüzden yeni malik salt bu sebebe dayanarak kiracıyı evden tahliye edemez.
Kiralananın el değiştirmesi
T.B.K. Madde 310- Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır.
Üçüncü kişinin sınırlı ayni hak sahibi olması
T.B.K. Madde 311- Sözleşmenin kurulmasından sonra üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkını etkileyen bir ayni hak sahibi olursa, kiralananın el değiştirmesiyle ilgili hükümler kıyas yoluyla uygulanır.
Yeni malik “ihtiyaç” ya da “esaslı imar değişikliği/inşaat” sebebi ile kiracının, kiralanandan tahliyesini isteyebilir. Kiracı bu istem üzerine kiralananı teslim etmez ise malik “ihtiyaç” ya da “esaslı imar değişikliği/inşaat” iddiasını dava yolu ile ispatlamalıdır. İhtiyaç nedeniyle kiracıyı evden tahliye etmek için ihtiyacın devamlılık arz etmesi, gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olmaması ve ihtiyacın doğmuş olması gerekir.
Kiracı kendi rızası ile kiralananı teslim etmez ise yeni malikin dava açma süreleri T.B.K. m. 351’de düzenlenmiştir. Buna göre yeni malik tahliye davasını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde veya taşınmazı satın aldığı tarihten altı ay sonra açabilir (Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla). Bu bir aylık bildirim süresi içinde bildirimde bulunulmamışsa tahliye davası sözleşme süresinin bitiminde açılabilir. Mahkeme kararı olmadan kiracı, taşınmazın el değiştirmesi sebebiyle zorla çıkartılamaz.
Yeni malikin gereksinimi
T.B.K. Madde 351- Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
GERÇEK KİŞİ, ŞİRKETİN İHTİYACI NEDENİYLE TAHLİYE İSTEMİNDE BULUNAMAZ
Konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse TBK’nun 351. maddesi uyarınca edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir. Somut olayda davacı taşınmazı 08.12.2014 tarihinde edinmiş, 31.12.2014 tarihinde davalıya ihtar tebliğ etmiş ve davayı da satın alma tarihinden altı ay sonra 10.06.2015 tarihinde açmış olmakla davanın sürede olduğu, öte yandan davaya konu taşınmaz tapuda tarla vasfıyla kayıtlı olsa da, mahkemece yapılan keşif sonucu taşınmazda binalar olduğu, davaya konu dükkanların fiilen yeni malik davacı tarafından kullanıldığı, taşınmazda paydaşlar arası fiili taksim bulunduğu, bu durumda davacının tahliye davası açması için pay ve paydaş çoğunluğu aranmayacağı ve tek başına tahliye davası açabileceği bu defaki incelemeden anlaşılmıştır.
Ancak ne var ki; davacı dava dilekçesinde; davaya konu taşınmazlara kendisinin ve çocuklarının işyeri olarak ihtiyacı olduğunu ileri sürmüş ise de; cevaba cevap dilekçesinde; oğullarının ve eşinin … Kuyumculuk …Ltd. Şti’ de hissedar olduğunu, şirketin kiralananın üstünde bulunan oteli işlettiğini, kiralanan dükkanların otelin ihtiyacı için kullanılacağını beyan etmiştir. Davacı dava konusu kiralanan dükkanları, eşinin ve çocuklarının ortağı olduğu şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliyesini istemektedir. Nitekim bu husus mahkemenin de kabulündedir. TBK’nun 350/1.maddesi kiralananı iktisap eden kimsenin, kendisi, eşi, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle tahliye isteyebileceği hükmünü içermektedir. Kanun hükmüne ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre gerçek kişi şirketin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2018/1074 E., 2018/5424 K.)
Bir yanıt yazın