Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi

Komşuları Rahatsız Etmek Türk Borçlar Kanunu’nun 316. Maddesinde Düzenlenen Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırılık Sebebiyle Yani Açıktan Fena Kullanma Sebebiyle Tahliyenin Konusuna Girmektedir

Yazıya başlamadan önce sözleşmenin feshi halinde kiralananı teslim almak için açılan davanın tahliye davası olarak değil iade davası olarak isimlendirilmesi gerektiğine ilişkin doktrinde tartışmaların mevcut olduğunu ifade etmek gerekmektedir. Bunun sebebi ise tahliye davasında kararın kesinleşmesi ile kira sözleşmesinin sona ermesidir bu kurucu nitelikte bir karardır. Fesih halinde sözleşme fesih bildirimi sonucunda sona erer. Komşuları rahatsız etme sebebiyle kiralananı teslim almak için açılan davada verilecek karar kira sözleşmesinin bittiğini açıklayıcı niteliktedir. Bu nedenle sözleşmeye aykırı kullanım nedeniyle açılacak dava, iade davası olarak isimlendirilmelidir.

Genel Olarak

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının uymak zorunda olduğu hususlar vardır. Diğer bir ifade ile Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının, kiraya verene karşı borçları düzenlenmiştir. Bunlar;

a- Kira bedelini ödeme borcu,

b- Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu,

c- Temizlik ve bakım giderlerini ödeme borcu,

d- Ayıpları kiraya verene bildirme borcu,

e- Ayıpların giderilmesine ve kiralanın gösterilmesine katlanma borcu,

f- Kiralananın geri verilmesi borcudur.

Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık nedeniyle kira sözleşmesinin feshedilmesi durumu T.B.K. m. 316’da düzenlenmiştir.

T.B.K. MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 316.maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kiracıdan beklenen komşuluk ilişkilerine uyma, kiralayan ve ailesine karşı rahatsız edici ve uygunsuz davranışlardan kaçınma yükümlülüğünde ki bu davranışların (örneğin komşulara hakaret etmek veya kiralananın ortak alanlarına kirli su dökmek) Türk Ceza Kanunu anlamında suç teşkil edip etmemesi önemli değildir. T.B.K.’nin 316. maddesinde düzenlenen açıktan fena kullanma yani özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık nedeniyle tahliyenin şartlarının gerçekleşmesi için kiracının ve onunla birlikte hareket edenlerin davranışlarının kiraya veren ya da komşular için çekilmez bir hale gelmesi yeterlidir.

İlke olarak, akde aykırılık veya açıktan fena kullanım ancak kira konusu yapılan ve kullanmaya terk edilen taşınmaz kısmı ile ilgili olabilir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2013/378 E., 2014/83 K.)

Kira sözleşmesinin feshine ve kiralananın iadesine götürecek olan aykırılığın, doğrudan kiralananın kullanımı ile ilgili olması gerekir; aksi halde, sözleşmeye aykırılık, kiralananın iadesi için yeterli olmaz, yalnızca sözleşmenin feshi için yeterli olabilir.

“… kira sözleşmesinin hususi şartlarının 23. maddesinde de kiralananın dışına raf ve vitrin, dolap gibi hiçbir eşyanın konulamayacağının kararlaştırıldığını, bu nedenle bu şarta uymayan kiracı davalının kiralanandan tahliyesini istemiştir. … Davacı tarafça akde aykırılık olarak gösterilen hususlar kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olmayıp, tamamı kiralanan işyerinin dışında kalan alanlarla ilgili bulunduğundan Borçlar Kanununun 256. maddesi (T.B.K. m. 316) anlamında tahliye sebebi olarak kabul edilemez” (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi  2010/8256 E., 2010/12333 K.) 

Kiralananın doğrudan kullanımı ile ilgili olmayan aykırılıklar varsa kiraya veren, sözleşmenin feshini isteyemez fakat kiralananın dışında kalan alanlara el atmanın önlenmesini bu aykırılık dolayısıyla uğradığı zararların giderilmesini isteyebilir. Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olacaktır çünkü bu kira sözleşmesinden kaynaklanmaktadır. Kira ilişkisinden doğmayan el atmanın önlenmesi davasında Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracının Tahliyesi (özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık) Davasına Bakmakla Görevli Olan Mahkeme

Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davaları, görmekle görevli olan mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olduğundan açıktan fena kullanma sebebiyle açılacak davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yargıtay kiralanan içerisinde gerçekleştirilen tadilatların yönetim planına, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na aykırılık teşkil etmesini, bu tadilatların binanın depreme karşı dayanımını azaltıp, statik yapısını da negatif yönde etkilemesini açıktan fena kullanma olarak değerlendirmiştir. (Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık)

Akde aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliye kararı verilebilmesi için akde aykırı davranışın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir. Bunun dışında sözleşme ile konulan yükümlülüklerin kiracı tarafından yerine getirilmemesi akde aykırılık nedeni ile tahliye sonucunu doğurmaz.
Olayımıza gelince; Taraflar arasında geçerli olan 01.01.2007 başlangıç tarihli 3 yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiralananın cafe olarak kullanıldığı anlaşılmaktadır. Yargılama sırasında inşaat ve hukukçu bilirkişiler tarafından tanzim edilen 18/03/2015 tarihli raporda; mecur içerisinde gerçekleştirilen tadilatların yönetim planına, 634 sayılı kat mülkiyeti yasasına aykırılık teşkil ettiği, bu tadilatların binanın depreme karşı dayanımını azaltıp, statik yapısını da negatif yönde etkilediği, eski hale getirilmesi için can ve mal güvenliği açısından tahliyesi gerektiği bildirilmiştir. Bu nedenle mahkemece, toplanan deliller ve alınan bilirkişi raporu birlikte değerlendirilerek, statik yapının bozulduğu ve bu hali ile açıktan fena kullanma şartlarının gerçekleştiğinin kabulü ile tahliyeye karar verilmesi gerekirken hatalı değerlendirme ve yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10039 E., 2016/3563 K.)

Yargıtay dokuz adet köpeğin kiralananda ve bahçesinde barındırılmasını, köpeklerin komşuların ayakkabılarına zarar vermesini, gelen misafirlere saldırmasını, evcil hayvanlarının ölümüne neden olmasını, geceleri havlayarak rahatsız etmesini açıktan fena kullanma (özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık) kapsamında değerlendirmiş ve bu durumda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek olmadığına karar vermiştir.

Görüldüğü üzere komşuları rahatsız etmek sadece gürültü olarak değerlendirilmemelidir. Farklı eylemlerle de komşuları rahatsız etmek mümkündür.

Olayımıza gelince; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.03.2006 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kiralananın konut olarak kullanılacağı kararlaştırılmıştır. Davacı, kendisine bir köpeği bulunduğunun bildirilmesine rağmen kiralananda 15 civarında köpek beslendiğini, evinin bahçesinin köpek yuvasına çevrildiğini, başıboş bırakıldıklarını, çevreye ve komşulara zarar verdiklerini, bahçesine dahi çıkamadığını ileri sürerek kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı ev kiralarken köpeklerini kiralayana bildirdiklerini, kira sözleşmesinde köpek beslenemeyeceğine ilişkin hüküm bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Davalı tarafından dokuz adet köpeğin dava konusu kiralananda ve bahçesinde barındırıldığı, köpeklerin isimlerinin yazılı olduğu tabelanın apartman girişine asıldığı, komşuların ayakkabılarına zarar verdiği, gelen misafirlerine saldırdığı, evcil hayvanlarının ölümüne neden olduğu, geceleri havlayarak rahatsız ettiği iddiaları kiralananın açıktan fena kullanılması kapsamında değerlendirilmelidir. Bu durumda akde aykırılığın giderilmesi amacıyla kiracıya ihtar gönderilmesine gerek yoktur.
Mahkemece, iddia savunma, tanık beyanları ve tüm deliller birlikte değerlendirilmek suretiyle işin esası hakkında bir karar vermek gerekirken yazılı şekilde süreli ihtar gönderilmediğinden asıl davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2009/9297 E., 2010/73 K.)

Yargıtay kiralananın can ve mal emniyeti açısından tehlike yaratacak şekilde tadilat yapılarak kullanılmasını açıktan fena kullanma yani kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranma olarak değerlendirmiştir.

Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere ve özellikle kiralananın can ve mal emniyeti açısından tehlike yaratacak şekilde tadilat yapılarak kullanıldığı, bu durumun açıktan fena kullanma halini oluşturduğunun anlaşılmasına göre, yerinde görülmeyen bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan hükmün ONANMASINA… (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/2659 E., 2017/7181 K.)


yazar:

Yorumlar

Bir yanıt yazın

E-posta adresiniz yayınlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir